澳大利亚的外国房地产投资政策- 节选官方最新版 (2013)

澳大利亚政府欢迎外国投资。外国投资帮助了澳大利亚的经济建设,并将继续为促进澳大利亚的经济增长与繁荣和人民的福祉作出贡献。

外国投资带来诸多利益,不仅维持现有的就业水平,而且可以创造新的就业机会,同时鼓励创新,

带来新的技术和技能,此外有助于开通海外市场,促进产业间的竞争。

政府遵循国家利益而逐例审查外国投资提案。对比呆板仓促的审批规则,我们更喜欢这种灵活的方

法。禁止某类投资的刻板的法律往往也将宝贵投资拒之门外。逐例审查的方法可以尽可能增大投资

流量,同时保护澳大利亚的利益。我们的外国投资审批委员会(Foreign Investment Review Board:

FIRB) 将与申请人协作,确保国家利益得到保护。但如果最终认定某一提案有违国家利益,我们就

不会批准这一提案。

同时,政府也考虑社会民众对外资拥有某些澳大利亚的资产的担忧。通过我们的审批制度,政府在

评估澳大利亚国家利益时能兼顾民众的这些担忧。

对于国家利益的考量也认同澳大利亚市场体制的重要性。在这一体制中,公司对股东负责,投资和

销售决策是基于市场的考虑,而非出对于外部战略或非商业性因素的考虑。

谁需要申请?

1. 外国政府投资者

无论其投资价值如何,所有外国政府投资者在对澳做出直接投资之前必须通报澳大利亚政府并获

得预先批准。 外国政府投资者若要开办新企业或者收购来自于对土地的收益,包括从事勘探、勘察、采矿或者生产的租约,均必须向政府通报并寻求预先批准(外交或领馆需要购买土地者除外)。这要求是与政府一惯的做法相一致的。

当外国政府投资者,对于某项投资是否需要向政府通报存有疑问时,都必须向政府通报以供审批。在《企业收购详情》中,特别是在《外国政府投资者》一节中为外国政府投资者提供了详细指南。

2.私营外国投资者——房地产

外籍人员若要收购某些类型房地产的权益,必须通报澳大利亚政府并获得预先批准。‘权益’包括

购买房地产,获得或同意订立租约或者营业执照,融资或其他利润共享的方式。

无论价值如何,外籍人员若获取住宅房地产,空地的权益或者购买澳大利亚城市土地公司或信托的股票或单位,通常需要通报澳大利亚政府并取得预先批准。

外籍人员若想获取价值 5400 万澳元 10或以上的已开发商业房地产中的权益,也需要通报并取得预先批准——除非该房地产被列为文化遗产,在这种情况下,所适用的限额为 500 万澳元。已开发商业房地产对新西兰投资者和美国投资者有所例外,在此所使用的限额为10.78亿澳元。外籍人员若对某一投资是否应该通报存有疑问,也应通报。

房地产购买详情

概况

澳大利亚政府认定,某些类型的房地产投资有违国家利益。如果您有意购买澳大利亚的房地产,除非已经获得批准或者免于«1975 年外国收购与兼并法»的要求,否则您应该使购买合同以是否获得外国投资批准作为前提条件。不符合资格的房地产所有者可受到严重处罚。

对购买住宅房地产的规定

政府的政策规定,住宅房地产的外国投资应增加澳大利亚的住房存量。所有申请都按照这一首要原

则予以考虑。

住宅房地产是指非商业物业或非农业土地的所有土地和住房。在此方面,‘业余农场’和‘农村住

宅’地块均为住宅房地产。

临时居民

已建成(二手)住宅

临时居民若想购买已建成住宅,需要提出申请。临时居民只可购买一处已建成住宅,并且必须将其

用作自己在澳大利亚的住宅。此类提案在获得批准时通常有一定条件(如临时居民不再居住于此时必

须出售该物业)。

临时居民不可以购买已建成住宅作为投资物业,但是可以购买已建成住宅用于改建。

新建住房

临时居民在澳大利亚购买新建住宅需要提出申请。此类提案在获得批准时通常没有附带条件。

空地

临时居民购买空地进行住宅开发时需要提出申请。这些提案通常在获得批准时附有一定条件(如在 24个月内开工)。

其它所有外籍人员

已建成(二手)住宅

非常住外籍人员不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住,以下情况除外:

由外籍人员运营的大型规模的公司为驻澳大利亚的员工购买已建成住宅时需要提出申请。此类提案

通常在批准时会有附加条件,即公司在预计此物业将空置六个月或以上时将此物业出售。

非常住外籍人员购买已建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)需要提出申请。只要改

建提案可增加澳大利亚的住房存量(拆毁一个住房,至少建造两个住房),或者可以表明现有住房已

废弃或者不适合居住,通常便可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

新建住宅

非常住外籍人员在澳大利亚购买新建住宅需要提出申请。此类提案在获得批准时通常没有附带条件。

空地

非常住外籍人员购买空地用于住宅开发时需要提出申请。这些提案通常在获得批准时附有一定条件

(如在24个月内开工)。

谁可以获得豁免?

如果您符合以下情况,购买住宅房地产就不需要政府批准:

• 您是澳大利亚人(住在本国或海外)或者您是澳大利亚的常住居民;

• 您是新西兰公民;

• 您是持有永久居民签证的外籍人员;或者

• 您是外籍人员但与澳籍配偶一起作为共同土地保有人购买物业。

无论您的公民资格或居留身份如何,以下情况不需政府批准:

• 从已经获得预先批准可以向外籍人员出售的开发商购买的新住宅;

• 让您(以及任何相关人)

13可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益;

• 综合旅游度假村的某些住宅房地产——见下文;

• 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益;或者

• 从澳大利亚的政府(联邦政府,州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企

业获得的权益。

若您符合下列情况,也可获得豁免

• 作为一家(主要)为澳大利亚常住居民的利益服务的公司、信托或者投资管理计划;

• 作为一家澳大利亚公司,所有人有豁免权 15或者是作为一家为有豁免权的人员服务的澳大利亚

信托公司;

• 作为一家提供托管服务的公司;

• 购买已经在一家澳大利亚证券交易所上市的某些澳大利亚城市土地公司的股份;或者购买某些

澳大利亚城市土地信托公司的单元;

综合旅游度假村(ITR)的住宅房地产

若购买1999年9月以前被指定为综合旅游度假村的度假村界限之内的住宅房地产,您无需要政府批

准。

对于 1999年9月以后指定的综合旅游度假村,只有向租赁给度假村经营者 10年或以上,并且在业

主未居住时可以用作游客住宿的已开发住宅物业才可以获得豁免。在旅游度假村内的其它所有物业,

包括用于开发的空地,都必须遵守正常的外国投资规定。若要获得度假村资格,必须符合条件。


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