去澳大利亚悉尼“过把开发商的瘾”(下)

接上一篇 《去澳大利亚悉尼 “ 过把开发商的瘾 ” (上)》

四 、預售和贷款

向银行融资贷款來做生意是最通常的经营之道,“借”钱生钱。买地的贷款是以该地盘做抵押,盖楼的建筑贷款不可能再用地做抵押,而一般来说是通过--“楼花预售”。

一般来说,澳洲的金融机构会根据新項目楼盘的楼花預售百分比及发展商的信誉来决定这个项目是否可以拿到贷款。也就是說,有信誉度的开发商是用已售楼花做抵押。贷款金额会依赖独立评估机构的报告当佐证。这份报告将根据已批DA的情況,该开发楼盘的设计方案(如面积、使用建材、使用裝修材料等),及所在區域的全新楼盘的价格,给出一個该楼盘的參考市值。这个评估报告有至少两个作用,给银行做证明,及用來做预售楼花的定价参考。

贷款批准后,不是马上就能拿,也不是全拿,而是视建筑进度分批发放。如第一笔贷款要在基础完工后开始地面层的施工时才可获得。

五 、 和建筑商打交道

澳洲开发商和建筑商的关系很微妙。开发商如果与建筑商不是一体的,即必須得选择并邀请建筑商來建房子,建筑商的质量决定此项目的销售成果。

我的一位客人,国内来澳洲的一位开发商拿下一块批建40套公寓的地盘,找到一建筑商承建。在建筑的过程中,建筑商经常对施工图修改,每改一次,都要另外加钱,三改五改,造价已经大大的超過了当初的报价,而且,工期也延误了。更有绝的,那位建筑商到最后裝修階段,一甩手,走了!把开发商晒在那兒。所以,在澳洲做房地产开发,建筑是很重要的环节。外來戶的开发商能否控制住当地的建筑過程,是能否成功的关键。

另外,澳洲的建筑标准比国内严格很多。在澳洲开发建筑的模式,有开发商與建筑商本身就是一体的,也有开发商外包給建筑商的。此时就要选那些有信譽和良好纪录的建築商。

作為建築商,其经营之道是將整個建筑分包給不同的工种,如:水、电、钢筋、模板、砖、石膏板、廚房、卫生间、地毯或地板或瓷砖等专业包工队。一个建筑商不会去“养活”这么多工人,只是维系着与专业工程队的良好合作关系。而专业工程队則是到处找活儿,以保持不间断的运作。

六 、和市政及WorkCover打交道

在建筑过程中,经常会有些人光顾现场,例如市政管項目的,他们检查的內容很多,从所使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比,到下雨淤水的排放。在澳洲一個部门管項目和工地所有的事兒,在国内,七、八、九,十來个部门都要來查。可惜的是,婆婆部门越多,反而烂尾、倒倒、歪歪也越多。

WorkCover的官员要來,他們主要查安全隐患。培訓上崗、安全通道、操作規則,甚至堆放材料都能找出问題來。看不順眼,就給开票。先警告,后勒令整改,再不改,封工地!正因為WorkCover严格法,正规的法律管制制度,所以澳洲的建筑工地安全狀況状况是非常令人自豪的。

七 、Occupation Certificate (可居住证)

房子終於蓋好了,但在开发商与买家做交割(Settlement)之前,所盖的建筑必須要經市政验收,验收合格后才可以住人。这个验收的结果就是得到一份OC,Occupation Certificate。但是,要拿到這份OC,开发商必須先拿到供水、供电、防火等几个重要的证明文件。

有了OC,开发商才可以允许买家进到新居里进行检查。买家眼神兒再好,也主要是挑表面上的毛病,真正结构上的问题,管道的問題是看不見的。好在市政有关方面替买家在监督,但即使有檢查,也有偷工減料的建筑商。

在这里重新回顾一下从拿地到建成的几个重要环节:买地—DA—建築—销售。

DA获批是第一個增值阶段;建筑是第二个增值階段;销售第三。从时间順序上讲,售买楼花应发生在开工建筑之前和建築中,这里界定为最后的交割,銷售成功。

小結:在澳洲做房地产开发,一步一個脚印,不要貪大求快,保质保量,是很不錯的一个生意。

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