去澳大利亚悉尼“过把开发商的瘾”(上)

建造业是国家的支柱产业之一,同時也是创造和生产亿万富翁的行业。特別是中国,房地产业从无到有短短的30年,成就令人炫目,造就的超级富豪其成就也令人艳羡不浅。随着资本的积累和膨胀,不少人国人把目光投放到海外投資,单单买房置业已经不能滿足发展和投资的欲望,开始想着如同在国內一样自己搞項目,盖大楼,满足一下追求成功的欲望,希望在澳大利亚过把开发商的癮。

中国房地产龙头公司之一万科经过兩年的谈判,最近于美国的行业巨头铁狮门(Tishman Speyer)签约联手开发旧金山的最大的公寓項目,两幢大廈,共655套單元。在业界引起轰动,预示中国的开发商们“放眼世界”的成功开端。据说,一支万科的团队也開始在悉尼有所活动,并相中了几块待开发的地盘。期待在澳洲的房地产业再创辉煌。

澳洲由于当地的国情、政策、法规和中国的不同,入门门槛相对比较低,几十万澳币也能开展房地产开发,如何在澳洲做开发商都能有所斩获?在澳洲当开发商会遇到什么样的问题?

我们今天谈谈以上问题,这样可以让我们的客户少走一些弯路。

一、拿地

在中国的特色环境下,拿下地盘首先看关系,看路数,但是,中国的土地理论上都是国有,每年要向国家交稅,开发商拿下的地盘,也是個使用权,70年而已。70年后政府规定要交土地使用费,而土地使用费的标准和办法,以及续期的时间由国务院规定,这一规定牵动了太多人的利益,还有很多不确定性。

澳洲的土地所有权比较清楚,政府名下、公司名下、私人名下,基本上就此三类。新州政府专门管理土地的部门是Landcom,释放建地的工作就是由该部门操作。这里的土地应该理解为州政府所有的,亦即是国家所有。

政府下属部门也有释放土地的行為。如2000年悉尼奥运会前,沿Parramatta河两岸原來归属海军的地盘就被拿出來拍卖。铁路部门也占有大量的土地,这几年近市中心区的大面积空地越來越少,州政府曾试图让铁路局让出些地盘來,被毫不留情地拒絕了。即使要出让,再多拖一年兩年的,其中的原因,不言而喻。

拍买或标价出售是地盘的通用买卖方式,正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中,有相当地盘经常在“桌子下面”就交易了。悉尼再大也是有个范围的,那里有什么好的地盘,在谁的势力范围辖区,业內人士心明似镜。

拿地的時候,如果同时把旁邊的地块也拿下來,那可就更好了。连片的土地开发容积就大。很多老百姓也知道这个道理,趁机叫个高价。还有就是鄰居兩三家合伙同时售卖,开发商下,就比單纯拿下一块地有蓋更多的房(特別是公寓房)要合适。有个说法叫“Marriage Sale ”,是比喻相邻的兩块地联手双双售出。具备开发潜质的这种Marriage Sale,售价比单一建地出售至少高出一倍以上。

二、DA

开发申请,Development Application,简称DA。

拿到地了,就要要起楼盖房子。但是,也有把地存在手上等增值的,实际就是炒卖土地。炒地,也绝非谁炒都炒出銀子來。关键还是要看时机和地段。

作为开发商,产生价值的第一步就是要获得开发申請的批准。DA获批后,那個地盘的价值立刻就不一样了。一块原來空荡荡的地块,经DA批准后,就有了非常具体的计算成本和盈利的基数,那就是DA批准建多少套住宅。

在中国大陆批建房子得找规划局,还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单,三级政府架构,管批DA的就是当地的市政府,也就是Suburb Council。地方市政內只有一個部门是专管房屋批建的,该部门还根据当地的情況会制定出长期的发展规划,并对所辖的每一个区域界定一个开发內容和限度,这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区,或是商业区等的規划。在大的規划建筑方面,州一级政府可以直接介入,特別是跨區的大項目,这就归“規划厅”(Planning Department)管。

澳洲是民主国家,确定某个地方將被用來开发是要征求当地居民的意見的。对开发不满意的邻居们,或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度 ”开发,人口密度增加,造成交通紧张。一般来说,市政府是支持开发的,不仅是增加了人口,对当地经济有好处,最直接的是可以增加政府收入。有极少情况,如果双方僵持不下,那就只好诉诸公堂了,Land Court就是处理这类纠纷的专职法院。

DA从递入到批出需要一段時間,此期间,申报DA的开发商可能会被要求到市政去解释有关的设计方案。审批DA的时间,根据各个市政府和项目的大小不一,审批时间有所差异,新州平均DA的审批时间是130天左右。处理比较慢的市政厅会在200天以上,或更长。一旦DA审批出來了,原來的地盘立即升值若干。

开发商中有专门做DA审批的,也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商,他们的出发点是省時間,拿到的地盘马上就可以准备动工了。对于那些开发商+建筑商的“连体”公司來讲,维持公司不停顿地运作,就需要一個项目还沒完工,下一个新盘又跟上了,只有这种不间段的滚动运作,公司才会有最好的收益。就跟工厂的生产线一样,不段地有产品从传送带上出來才行。

三、CC

DA获批后,并不意味着开发商可以破土动工了。下一步就是要申請建筑许可Construction Certificate,简称CC。

申请DA,可以称之为是立項,即该項目拟建多少套房,一房、二房、三房各占比例多少,配套设施,绿化道路,外观,高度等框架內容。CC的要求则很具体了,基本上就是施工图的审查了。但由於建筑过程中具体施工细节,有可能做些修改。但外观等一旦批下來就不可以再改了。

未完,请看下一篇 《去澳大利亚悉尼 “ 过把开发商的瘾 ” (下)》

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